PV labo logement 25 mai 2016

Contexte de la mise en place du labo exceptionnel

Nous avons été mis en contact avec un propriétaire qui possède un bâtiment qu’il souhaite mettre à disposition pour un projet « social ». Au départ, il souhaitait le mettre à profit pour des personnes handicapées mais il s’est rendu compte qu’il y avait trop de travaux à faire pour réaménager les lieux.

La rénovation du bâtiment est en cours. Celui-ci est composé de :

  •  Au RDC : 4 chambres avec chacune douche et évier, cuisine commune, buanderie, salon et salle à manger communs.
  •  Au premier étage : même configuration que l’appartement du RDC.
  •  Au deuxième : un appartement une chambre très spacieux.
  •  Un jardin, un petit bureau et 3 garages

Tout est neuf : chaudière, châssis, cuisine,…

Ce propriétaire fait le tour des projets et des différentes possibilités pour la location de son bien. Il sera mis en location à partir de septembre. Il y a trois surfaces mises en location (3 étages considérés comme 3 unités de logement) or, dans le cadre d’un projet comme le nôtre il faudrait des contrats de bail individuels. Il faudra négocier avec la ville(urbanisme) et/ou CPAS (pour obtenir le taux isolé). Le propriétaire souhaite réaliser un partenariat avec une association qui gère la location de l’ensemble du bâtiment. Il n’a pas parlé de montant, il souhaite attendre de voir les offres qu’on lui propose.

Le bâtiment n’est pas accessible aux personnes à mobilité réduite (escaliers dès l’entrée).

Contacts avec l’AIS

Anne-Sophie a contacté l’AIS de Namur car nous avions cette opportunité, il fallait réagir rapidement. M. Scallenbergh, directeur de l’AIS, a également visité le bâtiment. Il a senti que le propriétaire souhaitait « tester » sur une période de 3 ans. Techniquement, le bâtiment est parfait, il respecte les normes. Selon lui, avec une location conventionnelle de chaque étage, le propriétaire n’entrera pas dans ses frais.

Sous forme de kots, le propriétaire pourrait rentrer dans ses frais mais il faut donc faire les démarches pour demander une dérogation pour faire du co-logement. Il faut donc voir avec le CPAS et la Ville. Quand un propriétaire met à disposition son bâtiment, il y a un contrat « mandat de gestion » qui unit l’AIS et le propriétaire (même s’il y a d’autres partenaires). Ce contrat « mandat de gestion » peut être rompu par le propriétaire avec préavis de 6 mois mais il ne peut pas mettre les locataires dehors, il doit aller au terme des baux, en respectant les conditions de préavis.

Nous devons alors veiller à ce que les contrats de location se terminent en même temps que le contrat de gestion. Les jeunes signent un contrat de bail ou un contrat d’occupation précaire. L’AIS privilégierait la deuxième solution car plus souple. Cela permet de rompre plus facilement le contrat, par exemple.

Celui-ci est signé par le jeune et l’AIS. L’AIS est donc considérée comme « propriétaire ». Les partenaires signeraient une convention de partenariat avec l’AIS dont on définirait les modalités. L’AIS n’est pas en mesure de réaliser un accompagnement donc cela est une plus-value pour eux. Le non-mandat n’est pas un problème pour l’AIS. Le service s’engage à proposer un accompagnement mais ne s’engage pas à obliger le jeune. C’est à nos services à négocier ce que l’on propose : animation collective, accompagnement individuel, …

Montant du loyer qu’il propose : 200€ sans charges. A ajouter : entretien des communs (escaliers), jardin,…, eau, électricité, gaz. Le tout serait d’environ 300 €/mois/chambre. Il laisse une marge de manœuvre pour la négociation.

Les jeunes pourraient s’impliquer dans les charges, ce qui pourrait les réduire.

Il y a un compteur par niveau. Attention, les compteurs ne peuvent pas être au nom de l’AIS. A régler par la suite.

L’AIS couvre la garantie de loyer (si le jeune ne paye pas), garantie dégâts locatifs, L’AIS ne couvre pas le vide locatif. Si entre deux locataires il y a un moment de vide, l’AIS ne le couvre pas, les partenaires doivent s’engager à partager le montant du loyer, soit 200 €). Eventuellement, l’AIS pourrait couvrir 1 mois. Cela reste un point à négocier, nous pourrions proposer deux mois pour diminuer les risques que nous prenons.

Il sera important de négocier, notamment quand le jeune est exclu et que cela induit un vide locatif.

Anne-Sophie a proposé que l’AIS puisse puiser dans sa liste d’attente s’il y a vide locatif mais malheureusement, ils n’ont pas le même profil de jeunes (pas de 16-25 ans), ils ne prennent pas de logements avec des communs. Normalement, nous savons anticiper les fins de contrats classiques.

Au plus on est de services autour de la table, au plus on diminue le risque de vide locatif, on diminue le risque de ne pas avoir de candidats.

L’AIS prélève 15% du loyer pour les vides locatifs.

A mettre en balance sur les difficultés de se mettre d’accord avec un grand nombre de partenaires. L’AIS n’imagine pas des contrats de moins de 12 mois car il faut laisser la possibilité au jeune de se poser. Le jeune risquerait s’habituer au « luxe » de cet appartement. Quid d’un partenariat avec AIS pour la suite ou anticiper auprès des sociétés de logement social ?

L’AIS invite à continuer notre réflexion même si cela ne fonctionne pas avec ce propriétaire car il visite régulièrement des bâtiments. Il y aura peut-être d’autres opportunités. Il reste néanmoins disponible pour la négociation des conventions, … Il n’a pas le temps de s’investir dans notre labo mais nous soutient dans notre démarche.

Réflexions diverses

Dans quelle mesure il ne serait pas intéressant de voir auprès de l’Administration AAJ si les partenaires pourraient facturer le vide locatif. ; A creuser.

Idéalement, il faudrait provisionner mais le CAAJ ne peut pas le faire. Les partenaires pourraient provisionner et envoyer une facture au CAAJ. Voir avec des mécènes privés.

Dans les SLS (AVIQ), ils sont à 6 dans une maison, ils vivent ensemble car ils ne savent pas vivre seuls. Les cellules mobiles de santé mentale ont fait le constat que sortir les jeunes des SRA met le jeune en difficulté et le jeune décompense. Les SRA pourraient également permettre un accompagnement plus intensif. Nous devrons parfois faire des choix entre un jeune qui ne correspond pas et éviter le vide locatif. L’idée est d’être plusieurs services autour de la table qui pourraient réaliser l’accompagnement individuel et/ou collectif.

Le bâtiment comprend également un bureau ; cela permet de faire des entretiens.

Accompagnement Habitat et participation

Apparemment, habitat et Participation réalise l’accompagnement de ce type de projet de manière gratuite.

 AMO Passages contacte pour voir s’ils peuvent nous faire part de leur expertise, voire de nous accompagner.

Il existe peu d’APL sur Namur mais en tout cas, pas pour notre public.

Question du territoire et partenariat

Le logement est sur le territoire de la Ville de Namur. Nous devons donc identifier les services qui pourraient potentiellement entrer dans le projet.

Quel type de partenariat ? Est-ce que n’importe quel service peut proposer un candidat locataire ?

Si on est beaucoup, difficile de coordonner mais ne pas être trop peu car il faut assumer l’accompagnement, le vide locatif,… Il faut trouver l’équilibre pour éviter une surcharge de travail.

Qui conventionne ? Le SAJ ? L’AVIQ ou les services individuels (service d’accompagnement, service de logement supervisé – François d’Assise, Chantoir, Reumonjoie, Clairval…), Parimena.

Attention, si nous faisons un appel général à ce que les personnes s’investissent réellement dans le projet.

 Voir au labo logement qui est potentiellement partenaire et si on ouvre le groupe? On pourrait choisir les services partenaires prioritaires, en fonction de critères (mixité des publics, service qui propose un accompagnement,…)

 Quels services veulent participer aux négociations ?

Le SAJ n’aura probablement pas de réponse pour le 6 juin quant à leur partenariat futur dans ce projet. Les personnes qui s’engagent doivent prendre une part de risque, même si nous allons tenter de le diminuer. Risque : vide locatif (en sachant que le plus grand risque est de se partager 200 € en le nombre de partenaires – On va tenter de diminuer ce risque en négociant avec l’AIS et trouver des fonds )

Action logement et service accompagnement du CPAS pourraient être des partenaires à mettre autour de la table (Aurélie Dufour)

Suite

Nous reprenons contact avec l’AIS la deuxième semaine de juin avec une proposition sur laquelle négocier.

Voici les prémices :

  • – Contrat d’occupation précaire
  • – Logement de transit min. 12 mois + renouvelable x mois
  • – Objectif : Accompagner dans une perspective de logement longue durée.

Prochain Labo :

  • – Dire qui souhaite faire partie des négociations
  • – Contacter Habitat et participation
  • Sophie Detry se renseigne :
  • – Comment le SAJ pourrait conventionner, notamment en prenant en compte ce risque de prise en charge de vide locatif ?
  • – Provision possible au niveau du CAAJ ? Ou autre solution pour combler le vide locatif (exemple de l’appel à projet sur la garantie locative)?

A propos Laurent Lebutte

Directeur dans l'Aide à la jeunesse depuis 2001, je suis convaincu de l'importance du réseau pour permettre un travail efficace dans notre secteur. C'est ainsi que j'ai accepté la présidence de SyPa en 2013.

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